- Cuando el juez ordena una notificación por cédula, la parte disconforme, por no corresponder, debe pedir revocatoria, ya que de no hacerlo queda consentida la orden de notificar por cédula. Basta como expresión de voluntad judicial la enunciación "notifíquese".
- Puede ocurrir que el tribunal ordene la notificación por cédula de una resolución que por ley se notifica automáticamente. Si bien al respecto la jurisprudencia no es pacífica, ha de prevalecer la notificación por cédula, por la razón de que el litigante no debe ser sorprendido.
- No puede fundamentarse la pretendida marginación del contrato, de las previsiones de la ley 14.005 (ADLA, X-A, 243), en la circunstancia de haberse señalado en el contrato que la escritura sería otorgada de inmediato, pues no parece real la postura pretendida, en efecto, antes de la escritura era necesario que la loteadora designara el escribano y que éste citara al comprador. De inmediato es en el acto, o en todo caso en forma muy cercana, casi ya, al negocio. Otra cosa no puede interpretarse del régimen legal, pues de lo contrario se aparejaría el peligro que la ley quiso aventar, es decir, el estado contractual vinculado en su ejecución o actos que pongan fuera de toda duda y riesgo a la adquisición del lote.
- Con el dictado de la ley 14.005 (ADLA, X-A, 243), se pensó defender a los pequeños ahorristas de la compra de su vivienda en pagos diferidos por largo tiempo, para evitar dobles ventas, trabas de medidas impeditivas y resoluciones intempestivas.
Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala C
Fecha: 11/11/1985
Partes: Moreno 2000. S. R. L. c. Herrera, Domingo I. y otros
Publicado en: LA LEY 1986-C, 599TEXTO COMPLETO:
2ª Instancia.- Buenos Aires, noviembre 11 de 1985.
¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
El doctor Cifuentes dijo:
I. Una compraventa de uno de los lotes de fracción mayor y por pago de 140 mensualidades, en terreno del partido de Moreno, provincia de Buenos Aires, es el objeto de este juicio, en el cual la empresa loteadora demandó el cumplimiento del contrato condenándose al comprador a pagar las cuotas vencidas, con la actualización prevista en el boleto. Este vive en el inmueble, como surge de las notificaciones que se le cursaron, y abonó 39 cuotas mensuales, con anticipo de 5 en concepto de seña.
El juez, citando varios fallos de esta sala, y por no haberse cumplido con las previsiones de la ley 14.005, denegó la demanda, pues el enajenante estaba en mora. El primer antecedente de esa corriente jurisprudencial señaló que se trató del caso "Emidiva S. A., c. Bersanti, Roberto R.", del 18 de febrero de 1977 (Rep. LA LEY, t. XXXVIII, A-I, p. 299, sum. 378), en el cual la sala coincidió, cuando la integraba el doctor Belluscio, en la obligación imperativa legal de afectar los inmuebles que reúnen las condiciones que la ley 14.005 regula. Dijo aquel magistrado por entonces, lo cierto es que no se dio cumplimiento a la disposición legal, circunstancia ésta que impide reclamar el cumplimiento del contrato (art. 1201, Cód. Civil), ya que, aun legal y de cumplimiento anterior al otorgamiento del boleto, se trata de una obligación esencial del promitente de venta. No veo -remataba el doctor Belluscio- cómo podría exigirse el pago y privarse consciente y deliberadamente de la protección que tiende a asegurar la ley 14.005 (ver, E.D., t. 76, p. 372, especialmente p. 375, 2ª columna).
Contra esta solución, apoyada en precedentes de este tribunal citados en el fallo, se alza la actora vendedora y esgrime sus agravios a fs. 58, que no fueron contestados. Después de la suspensión del procedimiento en virtud de la vigencia de la ley 23.073, éste se ha reanudado y debemos resolver las quejas propuestas, no más allá (art. 271, Cód. Procesal).
II. El apelante concentró su único agravio en la marginación del contrato de las previsiones de la ley 14.005. Dijo que por haberse pactado la formalización por escritura de inmediato, lo que además ofreció al promover la demanda y surge de las posiciones en rebeldía, no era legal ni justo aplicar las consecuencias del régimen imperativo citado.
Sin embargo, no parece real la postura asumida, en el sentido de que la escritura fuera de inmediato. La cláusula segunda del boleto es en este sentido autocontradictoria. Por una parte se declara allí que la escritura traslativa de dominio se otorgará de inmediato juntamente con la garantía hipotecaria en primer grado, lo que aparentemente coloque al contrato en la excepción que contempla el art. 1º de la ley 14.005. Pero, se termina la frase con esta aclaración: por ante el escribano que designe el vendedor. Y, más adelante, se habla del caso en que el comprador no compareciera a la citación del escribano al acto de la firma de la escritura pública, con lo que se demuestra que no era de inmediato, sino que ello fue solamente una declaración en el papel.
En efecto, antes de la escritura era necesario que la loteadora designara el escribano y que éste citara al comprador. Ninguno de los dos pasos está comprobado en autos. El boleto data de agosto de 1978 y la demanda de noviembre de 1982. En todo ese tiempo ni figura el escribano ni la citación, pues en el escrito de fs. 11 no se lo menciona ni nada se dice de aquella comunicación. Como hemos sostenido, de inmediato es en el acto, o en todo caso en forma muy cercana, casi ya, al negocio. Otra cosa no puede interpretarse del régimen legal, pues de la contrario se aparejaría el peligro que la ley quiso aventar, es decir, el estado contractual vinculado en su ejecución o actos que pongan fuera de toda duda y riesgo a la adquisición del lote para la modesta vivienda en barrios de fraccionamiento. Se pensó en defender a los pequeños ahorristas de la compra de su vivienda en pagos diferidos por largo tiempo, para evitar dobles ventas, trabas de medidas impeditivas y resoluciones intempestivas o en todo caso cláusulas como en la especie se pretende aplicar, de pérdidas de derechos y de la casa habitación sin respaldo en la protección legal. Con el subterfugio de declarar que la escritura era de inmediato cuando en verdad no lo era, pues el acto dependía de la voluntad de una de las partes casi exclusivamente, podría aludirse la protección que el doctor Belluscio en el voto recordado, que acompañó en éste al mío y fue enriquecido por las consideraciones del doctor Alterini, puso de manifiesto. Jurisprudencia que luego se reiteró en más de un fallo de la sala, para cuyas citas me remito a la sentencia apelada.
De tal modo en casos similares hemos sostenido la aplicación de la ley 14.005, no obstante declaraciones de un tenor análogo o más o menos semejante, pero que no quedaban más que en el papel (Conf. CNCiv., sala D, E.D., t. 47, p. 175; 1º inst., E.D., t. 47, p. 234; sala D, E.D., t. 74, p. 216; Rev. LA LEY, t. 149, p. 549, 29.760-S; t. 151-263; 1978-A, 645, j. agrup. 2726; esta sala, Rev. LA LEY, t. 1976-D, p. 176; Rev. LA LEY, t. 1977-IV, p. 67 y 1979-D, p. 122; E.D., t. 91, p. 167 -Rep. LA LEY, t. XLI, A-I, p. 432, sum. 34-; LA LEY 1981-A, p. 96; E.D., t. 97, p. 451 -Rep. LA LEY, t. XLI, A-I, p. 350, sum. 22 y t. 98, p. 371.
El ofrecimiento de la demanda, desde ya, no saca al asunto de las exigencias de la ley 14.005. Y, en cuanto a las posiciones, si bien en el pliego se ha puesto que los compradores solicitaron la prórroga de ese acto formal, ello no podía significar la renuncia a la protección de la ley. Por otra parte, ese pliego no puede tenerse en cuenta, ya que los absolventes no fueron notificados de la audiencia respectiva. En efecto, el art. 135, inc. 3º del Cód. Procesal, no impone la notificación por cédula de la absolución de posiciones cuando el absolvente está rebelde, pero observa que el auto que los convocó dispuso esa notificación expresamente (fs. 19 y 22). No obstante, el pliego se abrió caso de seguido y el acta se levantó sin que hubiera ninguna constancia de esa notificación ordenada (fs. 24 bis y 25).
Como observan Fenochietto-Arazi, con citas de Colombo y Palacio a las que también me remito, puede ocurrir que el juzgado ordene la notificación por cédula de una resolución que por ley se notifica automáticamente. Cabe concluir, si bien la jurisprudencia no es pacífica, que ha de prevalecer la notificación por cédula, por la razón de que el litigante no debe ser sorprendido (Conf., "Cód. Procesal Civil y Comercial de la Nación Comentado y Concordado", t. I, p. 459, parág. 4, Ed. Astrea, 1983; Colombo, "Código Procesal", t. I, p. 254, 4ª ed.; Palacio, "Derecho procesal civil", t. V, p. 352). Y, ésta es la corriente jurisprudencial de la sala, pues cuando al juez ordena una notificación por cédula, la parte disconforme, por no corresponder, debe pedir revocatoria, ya que de no hacerlo queda consentida la orden de notificar por cédula. Basta como expresión de voluntad judicial la enunciación notifíquese (Conf. 27/9/1976, Rev. LA LEY, t. 1976-D, p. 590, núm. 73.743).
Queda claro pues, que no cabe atender a la absolución en rebeldía y que, por consiguiente, ninguna significación debe darse al pliego glosado a fs. 24 bis. Luego, además de la intrascendencia para cambiar el concepto expresado sobre la aplicación del art. 1º de la ley 14.005 (Adla, X-A, 243), no hay elemento que lo permita soslayar por falta de idoneidad procesal. Finalmente, en las quejas se habla de la designación de un escribano no denominado, de un cartel donde habría constado su nombre, de las oficinas del mismo y de la ausencia de trabas para escriturar, todo lo cual no fue motivo de expresión en la demanda ni de prueba.
Ahora bien, establecido que era un caso de loteo encuadrado en el régimen proteccional, como ninguna queja se ha levantado contra el argumento de fondo del juez que lo llevó a rechazar la demanda, y no se ha rebatido ni opuesto contraargumentos a su decisión, en ese aspecto no discutido en esta instancia (efectos de la aplicación de la ley 14.005 y de la falta de afectación del loteo), queda firme la sentencia (art. 266, Cód. Procesal).
Conclusión: voto por la afirmativa e invito a confirmar la sentencia, con costas por su orden al no haberse contestado el traslado de los agravios.
Por razones análogas a las expuestas, los doctores Alterini y Durañona y Vedia, adhirieron al voto que antecede.
Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, confírmase la sentencia, con costas por su orden.- Agustín Durañona y Vedia. - Jorge H. Alterini. - Santos Cifuentes. (Sec.: Luis A. Dupou).
